受房价调控政策影响，去年10月以来，不仅商品房市场低迷，二手房交易市场也日益冷清。日前，一起因房价下跌，买房人反悔引发的房屋买卖合同纠纷在润州法院审结。在法官的调解下，买房人以给付4.3万元弥补房主损失了结此事。

　　签订合同后房价下跌

　　2011年7月16日，马某通过中介订立房屋买卖合同，将黄山南路某小高层房屋（含附属设施设备）以83万元的价格出售给王某。双方约定：王某签订合同之日支付定金2万元，款项由中介保管；2011年10月底，王某支付40万元，马某让房；同年12月王某再支付10万元，2012年5月底前办理过户，之后40日内付清剩余房款。如一方违约，须赔偿中介劳务费16600元并赔偿另一方2万元。

　　协议签订后，马某交清水电费等费用准备交付房屋，却在10月底接到中介电话，称王某反悔，不愿购买房屋了。此后，房价每况愈下，马某认为王某的行为导致其遭受房价下跌损失，于是提起诉讼要求王某赔偿损失7.38万元。

　　“签订合同后，房价跌得太厉害，我再买这个房子就亏大了。我愿意损失2万元定金给原告，已经承担了违约责任，原告要求7万余元的损失没有道理，我不同意。”庭审中，王某认为，自己已经承担了违约责任。

　　违约金外又再作补偿

　　房主马某则认为，当时与王某签订合同后，自己拒绝了其他的买房者。由于王某违约，给自己造成房屋卖出损失巨大，远不是王某2万元赔偿金可以弥补的。

　　在法官的建议下，双方以2011年底为基准日对房屋及附属设施重新进行了价格鉴定，价格为75.6万元。法院审理认为，王某无正当理由明确表示不履行合同，导致马某遭受房价下跌损失，马某要求王某增加违约金以弥补损失，符合法律规定。

　　对于违约金的考量，法院兼顾合同履行情况、王某主观过错程度、社会经济状况等因素，根据公平、诚信原则，对双方进行了调解，最终双方同意以4.3万元了结此事。

　　法官释法：违约金可视损失程度微调

　　违约金是对违约的一种经济制裁，违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何损失，也要按照法律或者合同的规定给付违约金。

　　双方在合同中约定的“赔偿损失数额2万元”，应视为对违约金的约定。一般情况下，违约的一方只需要承担违约金的损失。但在本案中，自2011年10月后，我市的房价确实呈一路下滑的趋势，根据房屋价格鉴定结论，原告的损失远远超过合同约定的违约金2万元。

　　根据法律规定，违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。反之，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人也可以请求法院予以适当减少。

来源：镇江市润州区人民法院