12楼住户阳台漏水，殃及11楼、10楼住户，远在深圳照料怀孕女儿的原11楼住户张女士，不得不与12楼打起了官司。

    张女士与陈某、阚某分别住在镇江市某小区同一栋楼的1104室和1204室，是楼上下邻居关系。事故发生前，张女士夫妻曾在1104室（户主为张女士女儿吴某）居住，后因需至广东省深圳市照顾已有身孕的吴某，张女士夫妻将水、电、气通路关闭后前往深圳，并将1104室委托亲戚施某代管。

    2013年7月25日晚，施某接楼下1004室业主肖某电话告知，1004房屋顶部出现漏水状况，施某查看照管房屋，发现1104大面积积水。经物业公司工作人员、公安民警、社区主任陪同勘察和装潢公司专业人员排查，发现北阳台顶部连接1204室北阳台地漏和公用雨水管道的弯头有一不规则形状破损孔洞，积水系经该孔洞流入1104室北阳台蔓延至客厅、房间。

    原来，楼上的1204室由陈某、阚某经房产代理有限公司对外出租，被某建筑工程公司租用，有十几个工人在内居住，经过现场调查发现北面阳台在未经防水处理的状况下，工人有使用、排放生活用水的情况。

    张女士认为，陈某、阚某作为1204室房屋所有人将房屋出租给他人使用，违规用水并且破坏设施致使污水渗漏，要求两被告对其装潢损失、租房费用、鉴定费等共计80102元进行赔偿，故诉讼至法院。

    陈某、阚某答辩认为，他们已经将房屋出租给他人居住，漏水情况发生时两被告已经失去了对1204室的占有和管理，侵权的直接实施人是房屋的承租人。同时认为张女士对损害结果的发生亦有过错，张女士将阳台地漏进行封口导致积水无法排出，该房屋长期无人居住导致不能及时处理问题，发生事故后张女士拒绝先行排水，因此张女士应承担相应的损失。

    承办法官为了查清案情，妥当解决该纠纷，多次前往原、被告家中了解情况，并进行现场勘查。最终，法院根据案件的基本事实、原因力的大小、主观过错程度，依据“利益报偿”和“危险控制与损害预防”的基本原则和精神，依法确定被告陈某、阚某对原告的损失承担80%的赔偿责任，两被告承担责任后，可另案起诉承租人要求其承担最终的赔偿责任。

    [法官释法]

    经过现场勘查，1104室进水遭受财产损失的原因有二个。一是1204室房屋使用人在未作防水处理的北阳台使用和排放生活用水，经弯头（连接1204室北阳台地漏和公用雨水管道）破损处排放至1104室；二是1104室北阳台地漏移作他用致使北阳台排水功能丧失。

    承办法官何莉婷介绍，1204室房屋所有人或者使用人对专有设施未尽到妥善保管养护的义务，并且使用人不当用水是积水产生的源头，是事故的主要原因；1104室使用人改造地漏使得积水不能及时排出的行为，是事故的次要原因，且发生积水事件后，原告方亦未及时排水减少损失，应作为考量损失承担比例的因素和情节。

    对原告相关损失的核定，法院认为，家庭装潢损失可根据鉴定结论书确定为46936元；因原告家中受损严重，所产生的租赁房屋的费用，考虑到本地区同类地段房屋租赁市场的基本行情，支持了原告1个月的宾馆住宿费5600元和1年的房屋租金14400元；处理事故的交通费和通话费酌情支持500元。上述总损失67436元，由两被告按照80%的责任比例承担53948.88元。

来源：镇江市润州区人民法院