交房与否各执一词，诉讼法院求辨真伪

    2010年11月份，原告王勤与某地产公司签订商品房买卖合同，王勤履行了付款义务。地产公司的义务主要为：1、该公司应当于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得建筑工程竣工验收备案文件并符合合同约定的房屋交付王勤使用。2、商品房达到交付使用条件后，公司应当书面通知王勤办理交付手续。双方验收交接时，公司应当出示竣工验收备案文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。2011年12月31日，王勤至现场办理交房手续。具体的流程为：业主签署同意接收房屋的交接单（一式几联）后，凭交接单第三联即物业管理处联至物业公司，由物业公司带领业主查看房屋确认房屋质量情况；物业公司向业主交付钥匙，并留存交接单第三联。

    王勤陈述当天在工作人员陪同下查看房屋，发现房屋存在墙体开裂，通风处天井、卫生间天花板漏水，栏杆玻璃破裂，瓷砖脱落，地板不平、未通水电等问题，王勤未实际取得房屋钥匙。王勤提供了接处警工作登记表和视听资料，拟证明自己一直通过报警、协商等方式要求该小区的物业公司交房，但是物业公司工作人员受地产公司指示拒绝交房，讼争房屋装饰装修未达标准且尚未维修的事实。

    地产公司辩称，王勤于2011年12月31日即已签署房屋交接单，并且于诉讼前交纳了水电费和物业费，上述证据证明，对于2011年12月31日房屋已经实际交付的事实，原告是认可的。王勤从未向地产公司主张过交房的要求，也未向地产公司主张维修责任。故请求驳回王勤的诉讼请求。

    解释交房义务，对错自在人心

    润州法院南徐法庭经审理认为：开发商交房义务的履行至少应当包括以下两个内容：1、出示竣工验收备案文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、与业主验收交接房屋，业主签署房屋交接单。合同既然约定业主有领受房屋的义务，那么开发商必然对应有交付房屋，将房屋移转占有的义务。不论是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋交付的规定，还是根据开发商与业主订立的合同以及补充协议的约定，本案中的开发商均有移转房屋占有的义务，而交房单的签署和钥匙的交付应当理解为移转房屋占有的必要条件，两者缺一不可。

    王勤于2011年12月31日至现场缴费、签署房屋交接单，查看房屋情况，准备接受房屋的交付，地产公司作为开发商只需要当日出示竣工验收备案表，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，向王勤作出要求其接收交付的意思和行为即可视为房屋于当日已经交付完毕。在交接单的真实性已经得到确认的前提下（由王勤实际签署），本案的争议焦点在于开发商是否有向王勤交付房屋占有的实际行为（表现外观为交付钥匙）：若开发商向王勤作出转移房屋占有的意思和行为，王勤因为发现的质量问题拒收导致房屋未能交付，则系王勤的原因而未能交付，王勤无权主张逾期交房违约金；反之，若开发商虽然让王勤签署了交房单，但以某种不当理由保留钥匙而未实际交付，则王勤主张逾期交房违约金的主张应予支持。

    王勤和物业公司均陈述交房的流程为：在开发商处交纳房屋各类费用后，持房屋交接单物业管理处联至物业公司物业接待大厅，由物业公司带领王勤查看房屋并交付钥匙。可见物业公司系受托保管钥匙、交付钥匙的主体，其是否实际履行移转房屋的行为的法律后果归属于地产公司，应当由地产公司承担法律后果。物业公司陈述交房当日，王勤未交纳物业费、与开发商就房屋质量存在争议、拒交交接单的行为导致交房手续不完备，故无法办理交接手续。对此，法院作如下分析：1、物业费的交纳：补充协议规定了物业服务费自2011年12月30日开始计收并由王勤承担，上述条款仅仅约定了物业服务费的负担在开发商和王勤之间变更的时间节点，而未约定王勤应当向物业公司缴清物业服务费的前提下，物业公司才有交付钥匙的义务。物业服务费的交纳与房屋的交付系不同的法律关系（物业服务合同关系和房屋买卖合同关系），牵涉到不同的法律主体，故将物业服务费的交纳附加为移转房屋占有的条件，应认定受托的物业公司未按照买卖合同的本旨提出给付，其附加条件交付的行为应当视为拒绝交房。2、针对物业公司辩称王勤对开发商的房屋质量持有异议，拒绝提供交接单的理由，本院作如下认定：首先业主需凭交接单至物业办公地点办理收房手续，物业公司才带业主查看房屋，可见王勤是向物业公司提示交接单后实际查看过房屋才发现房屋存在质量问题的，地产公司和物业公司在之前的庭审中亦一直未陈述过王勤拒绝提交交接单的事实，故本院认定王勤拒绝提供和出示交接单的事实不存在。王勤对开发商的房屋质量持有异议，根据补充协议的约定，只要物业公司向王勤主张和提出交付钥匙，即使王勤以房屋存在质量问题拒绝接受，按照合同约定，交付行为仍告完成。物业公司仅以王勤对质量问题有异议为由不交付钥匙，于法无据。

    王勤多次向公安机关报警，出警经过均写明王勤与物业公司有纠纷，2014年1月15日的出警记录更详细写明了纠纷的原因系房屋质量问题未整改导致至今未交房。王勤提供的视听资料中，物业公司的前台工作人员和副总经理更是明确表示受地产公司的指示当天不能交付钥匙，并且承认了现有房屋存在的质量问题仍未得到维修和处理的情况。纵观房屋交接、纠纷发生、矛盾激化、明示拒绝交付的整个事件过程，可以合理推断，虽然王勤签署了房屋交接单，但是地产公司以及受其委托负责钥匙交付的物业公司一直以种种理由未实际向原告王勤交付标识房屋移转占有的钥匙。法院据此认定，开发商未实际交房。

    房屋买卖纠纷增多，消费者应理性维权

    南徐法庭近段时间处理了多例开发商与消费者的商品房买卖合同纠纷。在此，南徐法庭郑重提醒：房产作为大多数老百姓一生中最大宗的买卖，已经成为新的消费热点。但是由于少数房地产开发企业不够规范，侵害消费者合法权益的现象时有发生：比如虚假承诺、修改规划、产权缩水等等。面对强势的房地产企业，单个消费者往往维权困难，耗时耗力。因此消费者应当做一个理性的购房者：1、理性地对待购房合同，冷静、理智、善意地考虑彼此的权利义务关系，尤其注意格式条款和合同附件对消费者权利的限制。2、注意分清不同的法律关系，将房产买卖关系和物业管理合同关系等区分开来，找对主体主张权利。3、遇到纠纷，主要保留和收集证据，为理性维权提供依据。

来源：镇江市润州区人民法院