购买商品房是绝大多数中国家庭的一件大事。然而，在现实生活中，由于开发商千方百计的掩盖自己的违约行为，不仅违背了市场交易的诚实信用原则，还导致购房者的合法利益受到损害。幸好购房者够正确运用法律这一武器，依法维护自己的合法权益不受侵犯。

签订“交付通知书”不等于履行交付义务

    2015年5月，原告曾某购买句容某房地产开发公司（以下简称A公司）开发的两套房产，约定交付时间为2015年9月30日。直到10月12日，被告A公司才正式通知向曾某交付房屋，曾某在“交付通知书”上签字确认，但拒绝收房。

    原来，原告曾某在调查中发现，A公司并没有按照合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设主管部门竣工验收备案和经公安机关消防部门验收合格的房屋进行交付。

    法院审理认为，被告A公司提交的房屋“交付通知书”只能证明原告知晓通知书的内容, 被告未能提供证据证明10月12日被告向原告出示合同规定的证明文件及原告签署了房屋交接单,于是依法判决A公司支付违约金11万余元。

    法官点评：根据我国《建筑法》、《消防法》等相关规定，高层建筑属于依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。而该工程未经公安机关消防部门验收合格,不具备合同约定及法律规定的交付条件，被告A公司的行为构成逾期交房,已构成违约,应当按约支付违约金。

样板房展示宣传可视为要约！

    2016年1月，原告黄某在验收其购买某房地产公司（以下简称B公司）开发的新房时发现，主卧室窗户的高度明显小于其购买时参观的同户型样板房的窗户尺寸。对此，原告拒绝收取涉案房屋。

    被告B公司认为，涉案房屋已经通过竣工验收，取得竣工验收备案表，不存在窗户缩小的事实。后经法院审理查明，涉案房屋窗户的尺寸与样板房窗户的尺寸相差50厘米，且被告销售人员并未针对窗户尺寸的区别向原告作特别的说明。

    法院审理认为，被告B公司所有的同户型的样板房主卧室窗户的尺寸直接影响了原告是否购买涉案房屋。因此，被告提供的样板房的宣传属于要约，现原告对该要约表示承诺，并与被告签订合同，现涉案房屋的窗户尺寸小于样板房尺寸，可以认定B公司存在违约。于是依法判决酌情由被告B公司赔偿原告损失15000元。

    法官点评：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

层高严重缩水竟是重大误解？

    2012年10月，原告刘某与被告某房地产开发公司（以下简称C公司）约定购买其开发的一套房屋,约定层高为4.45米。但2014年12月，被告C公司向原告刘某交付了层高仅3.1米的房屋，与约定的层高相差1.35米。

    庭审中，被告C公司辩称由于被告工作人员重大误解造成了约定层高和交付层高不一致，层高4.45米并非被告真实的交付意思表示，请求法院驳回原告的诉请。

    法院审理认为，被告C公司辩称系工作人员重大误解造成，但未提供证据予以证实，故被告构成违约，应承担相应的违约责任，被告交付3.1米层高房屋虽不符合合同约定，但并不违反国家规定的住宅设计标准，可是实际交付的层高降低了1.35米，从而导致房屋整个空间的缩小，客观上可能会给原告的居住舒适度造成了一定的影响。于是法院酌情确定由被告C公司赔偿原告刘某4万多元。

    法官点评：根据法律规定，原告已按约履行支付房款的义务，被告C公司理应按约交付符合合同约定即层高为4.45米的房屋给原告，而被告C公司向原告交付了层高3.1米的房屋，构成违约行为，故被告C公司应当承担违约责任。

精装修VS毛坯房 工作人员失误所致？

    2015年1月，被告某房地产开发公司（以下简称D公司）通知原告申某验收房屋，但原告申某发现并非当初约定精装修的交付标准，于是要求被告按照合同约定装修后再重新验房，但被告一直未能装修房屋至今。

    庭审中，被告D公司认为，原告与被告房屋销售人员签订合同时，销售人员因为工作疏忽将“装修交楼标准”作为商品房买卖合同附件交付给申某，该行为系被告销售人员的重大误解，实际原告在被告处购买的是毛坯房，请求法院驳回原告诉请。

    法院审理认为，D公司主张“销售人员因为工作疏忽将装修交楼标准作为商品房买卖合同附件交付给原告，该行为系被告销售人员的重大误解”，但是该附件并未经法定程序撤销或变更，故该附件对D公司具有约束力。于是法院依据被告D公司的广告和宣传彩页上的装修标准，依法判决D公司向原告支付赔偿款10万多元。

    法官点评：原告申某手中持有的《商品房买卖合同》系精装房购房合同，申某有权依据该合同要求D公司向其交付精装房或对其损失进行赔偿，而被告D公司的广告和彩页系其为宣传自己的产品所作的商业行为，对业主的购房行为具有一定的影响。因此，赔偿标准应当按照被告广告宣传载明的装修标准。

来源：句容市人民法院